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问律师 — 攻略 — 房屋买卖或民间借贷 傻傻分不清楚
房屋买卖或民间借贷 傻傻分不清楚
如今,你向别人借大笔金钱,对方一般都会要求你提供担保,而这个担保,大部分是房子。在生活中,经常会出现这种情况:甲向乙借钱,为了表示诚意,会说:“如果到时候我不还钱,你就把房子拿去”;或者是,甲来向乙借钱,乙说:“借钱可以,但你得拿你名下的房产做担保”。这两句话的大概意思,我们普通人可能都理解,就是“到期必须还钱,不还钱就给房子”。然而,法律层面上对所签订的《房屋买卖合同》却观点不一,可能是房屋买卖,也可能是民间借贷。下面就由1818智慧法务平台律师给大家梳理一下。
   《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”法实践中大量存在通过签订买卖合同为借贷合同提供担保情形,在现有法律框架内公平处理此类案件颇具难度,且各地裁判观点差异较大。如何认定“名为买卖,实为借贷”需要裁判者运用证据规则、经验法则甚至是价值理念去判断。其中主主流观点有:

1、双方当事人在发生借款关系之后,为保证借款的偿还又订立了房屋认购协议,双方签订房屋认购协议的真实目的是为了给借款提供担保,并非为了实现房屋买卖,此《房屋买卖合同》不认定为房屋买卖合同,而是已民间借贷法律关系审理,经法院释明,当事人拒绝变更诉讼请求的,裁定驳回起诉。


                                        

2、主张协议名为房产买卖,实为借款担保的,应当举示双方存在借款担保法律关系的相关证据,否则,应当承担举证不能的不利后果。


                                        

3、当事人签订体现借款的意思表示协议后,又签订与该协议内容一致的商品房商品房买卖合同,不能认定双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意。


                                        

4、法律关系的性质界定,不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称,而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定,只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方,即可认定债权债务关系成立。


                                        

5、当事人签订借款合同同时,签订商品房买卖合同,其目的是担保债务人能及时还本付息,在债务人无法偿还债务时,以其自有房产直接抵偿债务,此商品房买卖属名为房屋买卖实为房屋担保性质,双方所订房屋所有权转移的约定无效,债权人依约交付有关房屋,无法律依据。


                                        

6、主张名为商品房买卖合同,实为抵押借款合同的当事人应当提供充足的能够推翻商品房买卖合同签订以及履行的证据。


                                        

7、当事人之间不存在真实的买卖合同关系,而是民间借贷关系,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求,当事人在诉讼中按照民间借贷关系变更了诉讼请求的,人民法院应予以审理。


                                        

8、从双方当事人的权利义务判断,交易目的是获得借款,而非出卖商品房,双方真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同,债权人认为双方的真实意思为商品房买卖关系的主张,不能成立。


                                        

9、在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合,不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映,避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。


                                        

10、一方当事人主张名为买卖实为借款,但不能提交借款合同、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据,诉争合同也没有以买卖合同为名实为借款合同中通常体现出来的违约条款、返利条款等特别约定,法院对该当事人主张不予支持。


                                        

11、商品房买卖合同不完备或者履行行为的瑕疵,不能作为认定双方成立借贷关系的证据。


                                        

12、先有借贷关系,后签订商品房买卖合同,可以认定商品房买卖关系由借贷关系转化而来,该上商品房买卖合同合法有效。


                                        

一个以真实交易为基础的融资性贸易对企业是有好处的,可以在一定程度上缓解企业的资金压力。但现实中多发的、法院所面对的,往往是那些披着融资性贸易外衣、名为买卖实为借贷、仅仅有资金在流转的“企业间借贷”。由于该类型案件,原告往往持有购房合同和购房收据,要求被告协助办理过户手续。被告虽然抗辩以房抵债,但是往往苦于拿不出相应的证据,被告承担败诉的风险较大。此时,应当要求双方当事人本人到庭陈述签订房屋买卖合同前的整个协商过程,探究其真实意思表示,审查房屋买卖合同约定的价格是否对等、合同的具体约定以及实际履行合同的行为是否符合交易习惯以及证人证言等因素综合认定。